原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，客户无需提交申请，银行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率；按贷款发放的时间段不同，调整幅度有所差异
央行、国家金融监管总局宣布个人住房贷款政策的重大调整一周后，存量房贷降息的具体操作细节进一步明确。
9月7日，工商银行、农业银行、建设银行和中国银行先后公告称，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，客户无需提交申请，银行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
原贷款发放时执行二套房贷利率标准，但当前已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向各自银行主动申请利率调整，经审核符合条件后再按前述调整规则调整贷款利率。
此前8月31日晚间，中国人民银行网站发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）指出，2023年8月31日前金融机构已发放和已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款（参见财新网报道《存量首套房贷降息落地 2023年9月25日起实施》）。
“首套个人住房贷款”如何界定？四家银行给出了类似的标准。例如工商银行指出，具体包括以下情形：一，原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；二，房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；三，房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；四，其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。
所谓“认房、认贷”，是楼市调控的关键政策。与首套房相比，二套房通常首付比例更高、贷款利率也更高。监管部门通过调整二套房认定规则，来影响购房者的首付比例和贷款利率，进而影响购房者的杠杆率和贷款成本。
过去十几年，伴随着房地产市场起伏，二套房认定规则几经变迁。2023年8月底9月初，住建部、央行、金融监管总局三部门联合发文，推动楼市“认房不认贷”政策落地；北上广深四大一线城市亦宣布执行“认房不认贷”，即居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
而且，从目前多家银行的存量房贷降息细则看，二套房认定规则的调整，不仅影响今后新放房贷，也溯及过往，影响存量按揭降息（参见财新网《多银行明确存量按揭降息细则 首套房认定溯及过往》）。
此外，申请房贷利率下调的贷款，原则上应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款，如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。
利率调整幅度方面，按贷款发放的时间段不同，调整幅度有所差异。需要注意的是，由于2019年8月央行推进贷款市场报价利率（LPR）改革，以2019年10月8日为界，房贷利率下限的计算方式不同：在此之前，房款利率是以贷款基准利率的一定倍数设定下限；在此之后，房贷利率以LPR加减点确定下限。以上海为例，2016年3月26日至2019年10月7日的利率下限为基准利率9折，2019年10月8日至2019年11月20日为LPR-20BP。
因此，四大行进一步明确了不同时期房贷利率下限的认定方式。以农行列出的调整规则为例：一，对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
二，对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
三，对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
上述三种情形下都遵循的规则是，利率水平不高于原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
本文转自于 财新网
